大規模修繕マニアル

1 大規模修繕工事とは

修繕には経常修繕(日常の軽微な修繕)と大規模修繕があります。
大規模修繕とは、一定の期間(おおよそ10〜13年)の経過ごとに行う計画修繕等のうち、工事内容、工事費、工事期間等が多大となる修繕。例えば 屋上防水・外壁塗装・鉄部塗装・給排水管など建物の主要部位が中心の建物全体の工事です。
大規模修繕の目的は、事故防止、不具合の解消及び予防、耐久性の延長、美観・快適性の向上、居住性・機能向上(グレーアップ)、資産価値向上などです。

 

平成20年度マンション総合調査によると、平均実施時期は

大規模修繕実施状況(重複回答)

 

外部塗装
工  事

鉄部塗装
工  事

屋上防水
工  事

給水管
工  事

排水管
工  事

その他

平均実施時期

11.8年

8.7年

11.5年

13.7年

14.8年

 

 

大規模修繕工事の進め方には、大別すると設計監理方式と責任施工方式の二つがあります。管理を管理会社に委託されている場合は、大規模修繕は責任施工方式の提案が多いとようです。
ここでは、主に管理組合が主体となって大規模修繕をする場合の、設計監理方式での進め方を説明いたします。

 

2 管理組合主体の大規模修繕の進め方

 

管理組合が大規模修繕をすすめるうえでのポイントは、@できるだけ多くの居住者を巻き込み、A焦らずに時間をかけて、B楽しみながら、C専門家(コンサルタント)をうまく使う、ことです。大規模修繕工事は巨額のお金が動きますので、トラブルを未然に防ぐには業者選定などは、一部の関係者の意見に左右されずに、公平性透明性が大切です。

 


【ステップ1】 大規模修繕の体制つくりと専門家の選定

@ 修繕委員会の選定
大規模修繕工事は、事業が複数年度のまたがるため継続性が必要です。そのため役員だけで対応することは大変ですので、役員会とは別に、協力を得られる組合員から募り『修繕専門委員会をつくります。修繕委員は様々な立場の人で構成され、修繕期間中はメンバーを固定し、理事会から諮問を受けて作業をおこなうなど位置付けを明確にしておきます。細則などで修繕員会の権限なども事前に決めておくと良いでしょう。

 

A 工事発注方式とパートナー(専門家)を決める
大規模修繕には専門知識と判断が求められるため、パートナーとなる専門家(コンサルタント)、たとえば設計事務所やマンション管理士など、必要です。

 

工事発

注方式

パートナー

(専門家)

                       内容

             特徴

建物診断

設計

施工

工事監理

               

 

設計監理方式

設計事務所

設計事務所

など 

施工会社

設計事務所など

・工事内容・金額について施工会社以外の第三者のチェックがはいる。責任が明確。

・管理会社の利用は技術サポートができる場合に限定する。

マンション管理士など

管理会社

 

管理会社

施工会社

管理会社

 

責任施工方式

施工会社

 

施工会社

・設計施工監理まで一括発注

・工事内容・金額や施工会社選定に第三者のチェックが働かない。修繕委員会の責任負担増

管理会社

 

管理会社

    (建設会社など)

 

信頼できるパートナー(専門家)のポイント
1. マンションの大規模修繕工事の実績や技術がある。
2. 管理組合の運営についての専門的な知識がある。
3. コンサルタント費用の報酬が明確。
4. わかり易く丁寧な説明をし、コミュニュケーション能力がある。
5. ホームドクター的存在として、工事後も継続的に付き合いができる。

  


【ステップ2】 建物調査(劣化診断)の実施と居住者への広報

                                               

大規模修繕を実施していくには建物の傷み具合を調査し、把握する必要があります。
@ 建物に関する資料(設計図書など)を整理し確認をしておくことが大切です。
A 区分所有者自らの目で建物や設備の状況を確認します。
B 居住者に要望など、アンケート調査を実施します。調査項目はパートナーのアドバイスを受けながら決定します。

C 建物の劣化診断を実施します。

  

 

専門家による調査診断内容

     調査方法

                                        内容

予備診断

診断方法の検討と費用見積のためのヒアリング、現場確認、書類の確認(設計図書、修繕記録など)、アンケートの調査結果の精査

通常行わる調査

(簡易診断) 

建物の劣化状況の為の現地調査。建物の目視検査、打診検査、作動検査、個別ヒヤリングなど。写真による記録。

劣化状況に応じて行われる(精密調査)

簡易診断の結果、必要に応じて行う調査。コンクリートの中性化試験、表面塗膜引張力調査、内視鏡による給水管内部の調査など。費用は増える。

 

D 組合員へのアンケート調査結果の広報や、パートナーからの『診断調査結果報告書』に基づく説明会を開催して、大規模修繕工事の合意形成を図る。

 

【ステップ3】 修繕基本計画案の策定と工事費用の確保

 

@ 工事の範囲、仕様の検討
診断調査結果報告書やアンケート結果をもとに、パートナーのアドバイスを受けて、具体的な工事範囲や仕様を決める。 
A 概算費用の検討
概算工事費に修繕設計・工事監理費用やコンサルテイング費用、諸費用を加える

B 資金計画の検討
修繕積立金が不足する場合は、資金の借入や一時金の徴収が必要になります。
修繕工事の緊急性や優先順位を十分に検討し、無理のない資金計画をたてる。 
C 予備費をみる
工事に追加工事が発生する場合が多いので、当初予算に予備費を計上しておく。

 

ステップ4】 大規模修繕工事の決定・合意をする 

 

@ 修繕委員会の検討結果を踏まえて基本計画を作成し、理事会などで決定します。
・工事計画の内容、資金計画、その他(工事会社の選定方法など) 

次のような場合は総会決議が必要になります。
1. 共用部分の変更に該当する場合
2. 管理規約に改正が必要な場合 (特別決議)
3. 既に決議を受けた内容から大幅に変わる場合
4. 通常総会で大規模修繕の承認を受けていない場合 

B 設計事務所の選定と修繕設計の作成
・設計事務所が決まっていない場合は、パートナーに依頼し、設計事務所の選定をする。公募し
その中から役員会や修繕委員会が決定をし、詳細な実施設計と工事監理を発注する。
・パートナーが設計事務所の場合は、そのままパートナーに設計工事監理まで発注をする。
・設計の成果は『仕様書』と『設計図』です。

 

【ステップ5】 施工会社の選定 

 

施工会社の選定方法には次の方法があります

   選定方式

                                        特徴

入札方法

入札希望者を公募又は指名して、競争入札を行う方法。原則として最低価格の会社と契約する。

見積合わせ方式

特定した数社を指名し見積を出してもらい、その内容を検討して最も適当と判断される施工会社を選定する方法

特命随意契約方法(随意方式)

特定の一社を指名して見積書を提出してもらい、その内容を検討・協議の上、選定する方法。

 

選考方式は各管理組合で決めますが、ここでは管理組合で協議しながら施工会社を決定する『見積合わせ方式』で進めてまいります。

@ 会社選定の流れ
リストアップ→書類の取り寄せ→書類選考→見積依頼→見積徴収と面接→最終調整→内定→総会承認

A 施工会社のリストアップ

区分所有者の推薦、公募、管理組合の紹介、マンションを新築した施工会社、管理会社等

B見積会社の絞り込み

会社案内を提出してもらい会社内容をパートナーの協力で、精査し数社に絞り込みをする。
工事完了後のアフター保証もあるので、規模や経営状況など経営安定度も考慮にいれる。

 

C施工会社選定の留意点
 1. 決定までの経過は透明性が強く求められます。選考経緯はすべて公表する。
 2. 競争原理を働かせて選定する。
  3. 選定の検討に当たっては多数意見を尊重し、皆が納得したうえで決定する。

 

D絞り込んだ数社に現場説明会を開催し、仕様書・設計図を渡して見積を依頼する。 

E見積書を徴収し、パートナーの協力で比較審査をし、面接を経て最終決定とする。
選考経緯は、後日説明ができる様に記録を残しておく。

 

 
【ステップ6】 総会の開催承認と工事説明会

 

@総会決議
工事内容、工期、金額、施工会社(選定理由の説明等)などを総会で承認を得える。 

A施工会社と工事請負契約の締結
 契約内容は必ず確認をしてから、署名押印をする 
B工事説明会の開催
工事の1ヶ月ぐらい前に、居住者に対する『工事説明会』を開催します。主催は管理組合ですが、当日は主に施工会社、工事管理者が説明をいたします。
工事期間は数ヶ月に及び、日常生活に影響が出ますので、後々のトラブルを防止するためにも、可能な限りできるだけ多くの居住者の方に出席をしていただくことが大切です。

 

【ステップ7】大規模修繕工事の実施

 

工事中は、管理組合、パートナー、施工会社、工事管理者などが協力をしあい工事を進めていくことが必要です。

@定例会議の実施
修繕委員、工事管理者(パートナー)、施工会社の現場管理人(現場監督)が出席して2週間に1回程度定例の会議を工事管理者が開催し、工事の進捗に合せて協議します。工事監理者に工事監理報告書』の提出を求めます。また、打合せ議事録は必ず残ようにします。 

A中間検査、中間工事代金請求審査
全行事工程中の重要な時期に、管理組合立合の下で、全体にわたるチェックを行う。工事進捗を審査し、工事請負契約書に定められた段階を確認し、中間工事代金を支払う。    

B工事中の留意点
 1. 居住者の生活で、クレームについては意見箱設置など、聞く場を設けます。
  2. 工事中の広報活動は、各戸に工程が分かるようにし、お知らせなどを配布する。
 3. 節目の工程では、管理組合役員が検査に立ち会うこともあります。
 4. 追加工事は、予算内で対応可能な場合は、理事会で承認して工事管理者・施工会社と相談。   予算上、追加費用が必要な場合は、総会決議が必要になることがあります。
  

 

【ステップ8】 工事の完了

 

工事が完了したら、管理組合として工事が終了したことを確認し、その旨を居住者に通知を擦ることが必要です。 

@竣工検査の実施

竣工検査は、施工者検査、工事監理者検査、そして最後に、管理組合居住者全員の検査の順に行います。竣工検査には、修繕委員会だけではなく居住者全員の参加が望ましい。

 

A竣工図書の受け取り
竣工図書は、今後の建物の維持管理に大変重要な書類となりますので、保管場所を決めて新築の図書と併せて保管しましょう。特に施工会社・メーカーの保証書は今後のアフターなど必要となりますので、確認が必要です 

B竣工工事代の清算
工事施工会社から出された工事清算書を工事監理者が精査し、最終金額を確認し、管理組合として承認後に、残金の支払をする。 

C工事の完了が確認後、管理組合として組合員に正式に工事が完了した事を通知します。経過報告と今後のことについて確認する為に、工事完了報告会を開催しましょう。

 

 

【ステップ9】 新たな維持管理へ

 

大規模修繕工事を終えて、これで終わりということではありません。せっかく美しく蘇ったマンションを大切にしていくことで、マンションの長寿化を図ることができます。

@アフターケアー
 工事完了後も、工事請負契約に基づいて定期的な検査を行います。 

 

A長期修繕計画の見直し
 建物診断を実施した工事内容を反映して、『長期修繕計画』の見直しをすることが必要です。今回の大規模修繕を検証し、次の計画を作成します。パートナーに相談することをお勧めします

 

Bパートナーとの長いお付き合い
マンションに快適に住み続けるためには、専門家のサポートがあれば管理組合も助かります。日常管理を管理会社に委託する場合は管理会社が身近なパートナーですが、建築士やマンション管理士など、多くの専門家とのお付き合いを良好に保つことができれば、管理組合の強い味方になってくれるはずです。管理組合の役員は交代しますが、パートナーの専門家は長い期間見守ってくれるので、信頼できるパートナーとの長いお付き合いをしていきましょう。

『NPO法人マンションサポートあいち』は信頼できるパートナーです。

 

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