大規模修繕工事の事例紹介

適なマンションライフも時の経過とともに建物の劣化が進み、不具合箇所が増えてきます。新築後10年を過ぎたころから大規模修繕の話が話題になってきます。

皆さんのマンションでは大規模修繕が話題になっていますか?

  

大規模修繕工事を進める場合二つの監理方式があります

@ 設計監理方式

設計監理と現場施工が分離発注され、設計監理者が現場監理を行うので工事の確実性が得られます。

A 責任施工方式

施工業者が内部で設計、施工を一体的に行ないますので、工事内容と費用が不明確になりがちです。

管理を管理会社に委託されている場合は管理会社から大規模修繕の提案があり、責任施工方式で修繕に取り組む場合が多いようです。                    P5080236見学会A.JPG

この場合、工事は管理会社主導で、責任施工で行われ、価額、施工監理の面で      

管理組合の目が届きにくくなります。                                              

マンション管理の主体は管理組合です。コンサルタント(マンション管理士・

建築士等)などの専門家と相談して、大規模修繕も管理組合主導で進めて

行くことが、結果的に工事費を抑えられ確実に工事ができることになります。

  

マンションサポートあいちが行った、二つの方式のコンサルタント(愛知県名古屋市)の事例を紹介します。

 

 大規模修繕コンサルタント  期間約1年4ヶ月

     事例(1) 名古屋市内のAマンション 8F 41戸

竣工から13年を過ぎるころから、外壁や屋上防水の劣化が目立つようになり、全国系管理会社から大規模修繕提案があり、管理会社紹介の建設会社3社の見積もりが提出されました。しかし、管理組合としてはこの積り金額が妥当かどうかわからなく、修繕委員から当NPOに見積り内容をみていただきたいと、ご相談をいただきました。

当会の一級建築士が3社の積算書を精査し、管理会社に確認したところ、

@単価的には問題がありませんでしたが  A基準が曖昧で建設会社各社の独自の判断で積算されており B3社の数量、内容等にバラツキが大きいため、金額の差異も大きく  C建設会社の見積りに加えて、管理会社の管理費が別に大きく上乗せされる ことが判明しました。 

 

そこで管理組合としては工事の公平性、透明性、工事の確実性の3つの要件を満たすには、マンション管理、建築の専門家に依頼するのが良いとの結論になり、臨時総会を開催し、管理会社からの紹介建設会社ではなく、当NPOに大規模修繕コンサルタンの依頼をいただきました。 

 

見学会 002.jpg

その後、組合員へのアンケート調査や工事説明会、劣化診断、設計事務の選定

から建築施工業者の公募までをガラス張りで進めました。この間の臨時総会は、

管理会社抜きで当NPOの協力で、理事会・修繕委員会が主体で開催いたし

ました。

結果的にはグレードもUPし、工事費はコンサルタント費を含めても、当初管理

会社からの提案があった見積り総額よりも大幅に安なり、工事監理も確実に行なわれました。

  

  大規模修繕工事ポイントコンサルタント  期間約半年間

       事例(2)  名古屋市内のBマンション 4F 18戸

工から14年たった小規模マンションの大規模修繕工事でした。Aマンション同様に管理会社から大規模修繕の提案がありましたが、工事費が高く納得できなかったので、理事会及び修繕委員会が管理会社抜きで独自に相見積もりを取り、建設会社を選定しました。その後、管理会社のフロントマンは工事に関係する相談には応じてくれなくなりました。                          H23,2保呂公園現場写真.JPG

建設会社は決めましたが管理組合には工事に関して専門化がいなく、このまま

工事をすすめるのは心配でしたので、当NPOにご相談をいただきました。            

 

管理組合の理事長からの要望は、確実な工事管理ができ、しかもコンサルタント

費用が安くできないかと相談がありました。そこで、当会から簡易建物診断を実

施し、コンサルタント費用を安く抑えるため、施工業者の責任施工方式に、一部設計監理方式を取り入れ、建築の専門家が工種の進行ごとに検査立会いを行い、確実な工事を行なう方法(『ポイントコンサル』と言っています)を提案いたしました。

総会決議承認を経て、当会のスタッフが管理組合の立場で建設会社との工事に関する相談や、建設会社の見積り仕様どおりの工事が行なわれるように、現場立会いなどを実施し、確実な工事ができました。

 

大規模修繕の進め方についてご相談があればマンションサポートあいち(MSA)に連絡してください。マンション管理、建築の専門家として協力させていただきます当会は名古屋市及び愛知県内で活動しております。

 

           

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