管理費削減の相談は、マンションサポートあいちへ 適正価格で質の高い管理を実現

管理費の削減は管理会社の変更と並んで一番多い御相談です。管理組合の財政状態の改善にお役に立つ基本情報・新情報を発信してゆきます。

管理費平均額〜平成25年度マンション総合調査(国交省)

戸当たりの管理費(駐車場・使用料代含む)の総額の平均(全国)は、15,257円/月で、総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にある。また駐車場・使用料代を除く形態別平均では、単棟型が11,147円/月、団地型が9,075円/月となっている。

管理費(駐車場・使用料代含む)の月/uの総額の分布平均では、「200円超300円以下」が24.6%と最も多く、月/u当たりの総額平均は211円である。

 

  

管理費会計の見直し(管理費削減)で修繕積立金会計の充実が急務

     多くのマンションで2回目の大規模修繕工事の資金が不足!    

  

今現在、日本のマンションの実に半数近くで2回目の大規模修繕の資金が不足しているといわれ、管理会社から修繕積立金の値上げや、一時金での補填を迫られているマンションも多いのも事実です。そして、これから近い将来(20年以内より早い)にこの傾向がさらに増えて、多くのマンションで財政問題が管理運営に影を落とすことが危惧されます。これは、そもそも分譲当初に決められた修繕積立金の金額、管理費の設定に問題があるからです。

 管理費の見直し実行は早ければ早いほど良く、遅れれば遅れるほど損をする! 

一般に管理会社は、1回目の大規模修繕実施前後(築後10年過ぎた頃から)に修繕積立金の値げ提案してきます(1回目の大規模修繕は、外壁塗装などのお化粧直し工事が主で先払いの修繕基金と貯まった修繕積立金の範囲内でおさまるよう実施されます)が、本当は管理費の見直しが優先されなければなりません。実際には管理費に「ムダ・ムリ・ムラ」がかなりあり、先ずは管理費の削減を検討すべきです。なかでも、管理委託費の見直しは以下に述べさせていただく理由から多くの管理組合にとって急務であり、しかも大幅な削減が可能です。管理費と修繕費の見直し実行は早ければ早いほど管理組合の財政状態に良い効果があり、遅れれば遅れるほど各組合員の負担が大きくなるのは間違いありません。

 

 

管理会計の支出のほとんどが定額で支払っている管理委託料!

 

管理費会計の主な支出項目(%:平均的なマンション例での総支出に占めるおおよその割合=目安)

     ・管理委託業務費 事務管理費          ・・・約70〜75%

                   管理員業務費

                   清掃業務費

                   設備管理業務費

                   管理手数料

     ・共用電気料                     ・・・・約10〜15%

     ・共用水道料金                    ・・・・(約2〜3%)   

     ・共用ガス料金                    ・・・・(約1%)

     ・共用保険料                     ・・・・約6〜7%

     ・自動振替手数料                  ・・・・(約2%)

     ・組合運営費                     ・・・・(約1%)

     ・組合電話料金                   ・・・・(約2%) 

     ・通信事務費・備品消耗費            ・・・・(約1%)

     ・小規模修繕費(予備費から、限度あり)   ・・・・(約1〜5%)

     ・その他(町内会費等)              ・・・・(約1%)

 カッコ内の%はわずか(5軒)のマンションの決算書からのおおよその数値で参考目安にすぎませんが、管理費会計の支出の約7割が管理会社に定額で支払っている管理委託業務料であるのは一般的事実のようです。つまり一般的にマンション管理費の大半は、管理会社にほぼ定額で支払われている委託管理業務費という項目で圧倒的な金額をしめしています。

管理費会計の支出の節約(管理費の削減)のポイントは、当然にこの管理委託料を減らすことで、先ず、管理委託費の削減に取り組むことが重要です。

なお、共用電気料金、損害保険料の節減などにも取り組まなければならないことは言うまでもありません(項をあらためて取り上げます)。それでは次に、管理委託料の削減の必要性のもう一つの重要な理由に入ります。

 

委託管理費は分譲時から決められています

 

一般にマンション購入時、数多くの契約書類に混じってよく理解しないままにままに署名捺印したもののなかにマンション販売系列のマンション管理会社の承認や管理委託契約書(管理委託費)を承認・同意したものがあります。

 それによって正式に管理会社が決定し、委託契約が成立し、あらかじめ管理会社が一方的に決めた委託管理費を支払うことに同意したことによりその管理会社による管理委託業務が始まっています。

しかし、ほとんどの購入者は「マンションというものは、そんなもんか」という理解で、その内容には無頓着です

 

管理費は分譲時には高めに設定されています

 

ほとんどのマンションでは、管理会社は分譲会社からの「一社単独指名」で購入者の区分所有者からもあっさり承認されてきまりますので、管理会社は本来あるべき競争がまったくない状態ですから、委託業務内容、委託管理費も自由に決めています。

大抵は管理会社が先ず自己の利益を確保したうえで、管理費を積算します。競争原理が全く働いていないので管理会社の言い値で決まっています。ですから、大半のマンションでは(管理会社に支払っている)管理費は適正価格とは程遠い割高になっています。また、必要のない、管理組合が望んでいない無駄なサービス(費用)も含まれています。

多くのマンションでは管理会社、管理委託費はこのように分譲時からこのような仕組みになっていますので、管理に無関心で管理会社に任せっぱなしの体質になり、管理費の割高、不適切な管理業務が継続していることがみられます。(言われなければ、払いすぎの状態がズートと継続していきます。

 

修繕積立金は分譲時には低く抑えられ、段階的に値上げになっています

 

一方、マンションの販売戦略(負担をやすく見せかけ、売り安くする)のため、修繕積立金は最初は低く抑えて大抵の場合10年過ぎたあたりから段階的に値上げされるようになっていますので、年数が経つにつれて区分所有者の負担が重くのしかかってきます。

中には、駐車場料金を周辺に比べ、かなり安く設定している販売方法も見られますが、駐車場料金は本来は修繕積立金に回すお金で管理組合のものです。

将来予定されている大規模修繕では、多額な支出が必至であることを考えますと、多くの区分所有者の方には厳しい現実が待っていることが予想されます。

 

管理委託費は高どまりしたまま! 見直しは出来るだけ早期にすることが必要です

 

管理費は以上のような仕組みになっていて、割高になっている管理費を払い続けている現状もありますので、多くの管理組合では早期に管理費の見直しを検討され、無駄な費用の支出をなくすなどして、出来るだけの管理費の削減を実施する必要があります。

そして、捻出した資金を慢性的に不足しがちな修繕積立金に廻して、健全なマンション管理組合の財政体質の構築をめざして、より良いマンションライフをしたいものです。

                                                                      

多くのマンション管理組合は管理費の見直しに成功しています

事実、管理会社に支払っている管理費の見直しで得た余剰金で、大規模修繕工事費の大半をカバーすることができている管理組合も少なくありません。

それだけ多くの余分な費用を管理会社に支払っていたのです。

ぜひ、一度も管理費の見直しをされていない管理組合は無論のこと、近年、見直しをしていない管理組合にあっては、早期の見直しの実施が必要です。

 

管理費の見直しには手間がかかり、リスクもあります

 

管理会社にただ「安くして」と云うだけでは、意結果が得られません。手間がかかりますが、近隣の同レベルのマンションの情報他の管理会社の見積もり資料などの根拠を手に交渉を重ねます。また、管理の質の低下のリスクもありますので慎重に進めることが必要です。

マンション管理士などの専門家の活用でこれらの管理組合理事役員の負担やリスクの軽減をすることができますので、あわせて検討することをお勧めいたします

 

管理費削減のご相談は、マンションサポートあいち(MSA)へ

      

 

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